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武汉房产合同纠纷诉讼代理律师

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武汉房产合同纠纷诉讼代理律师

彭亚兰律师 手机号:15927456583 因房屋买卖合同的效力发生纠纷武汉房产合同纠纷律师

因房屋买卖合同的效力发生纠纷的很多,造成房屋买卖合同无效的情况也比较复杂。其中比较常见的是:

1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效。武汉房产合同纠纷律师

2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的客体。不允许买卖包括房屋从所有权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时,应该注意的是,有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时,政策不允许对该房屋买卖,但是,在发生纠纷时政策发生了变化,已经允许买卖。在这种情况下,如果房屋已经交付,买房者已经入住多年,为了稳定社会,稳定买卖关系,一般应该认定买卖合同有效。

3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付,房款也基本结清或已经结清,但由于卖房人不配合或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下,由于房价发生变化,买卖一方反悔,企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中,一般是房价上升时,卖房者易反悔,房价下降时,买房者易反悔。按照我国关于房地产买卖的有关规定,不动产买卖的产权变动确实是以产籍的转移为准。

(1)房屋已经交付,价款已经结清,产籍已经办理的,如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况,需要认定买卖关系无效返款退房同时,过错方应该赔偿对方损失。

(2)在以上情况下,当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权,但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同,也不再认定为无效。

(3)如不存在前述两种情况,即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示,应该首先认定合同是否有效。在合同有效的基础上再去判断合同是否已经开始履行,履行到什么程度,应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下,判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行的,应该判决继续履行。如已经不能继续履行,要在确认合同有效的情况下,对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同,实施了买卖行为,则应该在确认买卖合同是否有效的基础上再判断买卖关系的效力。合同无效,当然买卖关系亦无效。买卖合同有效,再进一步判断买卖行为是否有效。《最 高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》中指出“从报告材料看,此案双方当事人买卖房屋出于自愿,李杰交付了房屋款,有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据,符文海将产权证交给了李杰,由李杰实际管理使用该房屋多年,只是由于“文革”期间,当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等原因,未能及时办理产权转移登记手续。据此,我们研究认为,依照最 高人民法院一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神,以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜” 。实际上最 高法院的这一批复与后来的《民法通则》解释第85条“财产所有权合法转移后,一方反悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行,如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”及《合同法》的精神是一致的。

(4)注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区别。以往在审理房屋买卖案件时,只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效,其基本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为,而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以,凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效,而且常常和买卖合同无效等同。实际上,这些关系是有区别的。买卖合同是否成立,是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件,是否达成了一致意见,如果达成了一致意见,双方没有争议,合同即成立。如果前述的主要条款没有达成一致意见,则合同不成立。买卖合同是否有效,主要看合同双方当事人主体是否合法,买卖的标的-房屋是否有合法所有权,法律上是否允许买卖,是否是双方的真实意思表示。如果具备了这些因素,则合同有效。而合同的生效则主要是看双方对合同的生效是否有附加条件,有附加条件的,附加条件实现则合同生效,如有的合同约定合同经公证后生效,那么双方到公证处对合同进行公证则合同生效。如果双方对合同的生效没有特别的约定,则合同具备基本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延伸,即在合同有效的情况下,双方履行了合同的主要条款,如交付了大部分价款,交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同,而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时,有的就把签订的合同认定为无效合同,理由是不能履行,这是不正确的。在这种情况下,实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进行制裁。对于买卖关系成立的纠纷应该尽量判决双方继续履行,以稳定社会经济秩序。武汉房产合同纠纷律师

房产共有人如何维护自己的权益

《城市私有房屋管理条例》第六条第二款“数人共有的城市私有房屋,房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证”,已明确了共有人应当领取《房屋共有权证》,以法规的方式作为共有人的强行法律义务。

共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。该“共有人”指的是善意第三人根据房地产登记管理部门已登记确认的房地产权证书上的共有人,而非因婚姻或继承等关系取得房地产的共有人。

房屋作为一项财产,不仅可以一人所有,也可以由多人同时所有,这在我国的民法上称作财产共有。

多年来,因房产共有而引起的纠纷一直比较普遍。作为房产的共同共有人,不知道自己究竟享有哪些合法权益,一遇共有房产的分割和处分,难免会遭遇纠纷和损失的风险。那么房产共有人应怎样保护好自己的合法权益呢?


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