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[公告]地方政府债券公告:2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)惠州市其他专项债券项目收益与融资自求平

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[公告]地方政府债券公告:2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)惠州市其他专项债券项目收益与融资自求平衡测算评价报告

时间:2019年05月23日 16:01:03 中财网

惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)
惠州市其他专项债项目收益与融资自求平衡测算评价报告

汇正专评字[2019]第
007号
惠州市财政局:
我们接受惠州市财政局委托,对
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券
(一期、三期)惠州市其他专项债项目收益与融资自求平衡情况进行评价并出具
专项测算评价报告。

我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第
3111号-预测性财
务信息的审核》。相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设负责。这些假
设已在具体预测说明中披露。

根据我们对支持这些假设的证据的审核,我们没有注意到任何事项使我们认
为这些假设没有为预测提供合理基础。而且,我们认为,项目收益预测是在这些
假设的基础上恰当编制的,并按照项目收益及现金流入预测编制基础的规定进行
了列报。

由于预期事项通常并非如预期那样发生,并且变动可能重大,实际结果可能
与预测性财务信息存在差异。

需提醒报告使用者注意:由于在编制融资与自求平衡测算方案中运用了一系
列的假设,包括有关未来事项和推测性假设,而预期事项通常并非如预期那样发
生,并且变动可能重大,实际结果可能与预测性财务信息存在差异。本评价报告
出具的意见,是对项目预测数据进行的合理性、有效性的评价,并非对预测数据
承担保证责任。

经专项审核,我们认为,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设
前提下,本次评价的
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)
惠州市其他专项债券项目,预期土地出让收入扶持资金及土地出让收入对应的政
府性基金收入等能够合理保障偿还融资本金和利息,实现项目收益和融资自求平
衡。

总体评价结果如下:

1


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
1.应付本息情况
(1)2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)惠州市其他
专项债券项目涉及惠州市本级、仲恺高新区、惠阳区和博罗县合计共
9个子项目。

项目计划总融资金额
7.25亿元,其中
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债
券(一期)融资金额为
5.15亿元,期限十年,假设融资利率年
3.90%;2019年粤
港澳大湾区生态环保建设专项债券(三期)融资金额为
2.1亿元,期限二十年,
假设融资利率年
4.25%。上述债券每半年支付利息,到期偿还本金。应还本付息情
况如下:

1
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)还本付息
汇总表

金额单位:人民币万元

债券情况融资金额融资利率应付利息合计本息合计
2019年粤港澳大湾区生态环保
建设专项债券(一期)
51,500.00
3.90%
20,085.00
71,585.002019年粤港澳大湾区生态环保
建设专项债券(三期)
21,000.00
4.25%
17,850.00
38,850.00
合计
72,500.00
37,935.00
110,435.00


2
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期)
还本付息分年汇总表

金额单位:人民币万元

年度期初本金金额本期偿还本金期末本金余额融资利率应付利息
第一年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第二年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第三年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第四年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第五年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第六年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第七年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第八年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第九年
51,500.00
-51,500.00
3.90%
2,008.50
第十年
51,500.00
51,500.00
-3.90%
2,008.50
合计
51,500.00
20,085.00


2


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所

3
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(三期)
还本付息分年汇总表

年度期初本金金额本期偿还本金期末本金余额融资利率应付利息
第一年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第二年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第三年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第四年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第五年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第六年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第七年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第八年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第九年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十一年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十二年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十三年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十四年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十五年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十六年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十七年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十八年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第十九年
21,000.00
-21,000.00
4.25%
892.50
第二十年
21,000.00
21,000.00
-4.25%
892.50
合计
21,000.00
17,850.00

(2)期后期间暂无融资,无相关融资成本。

2.项目预期产生的现金流入
本项目含有
9个子项目,预期会产生污水处理收入和土地出让收入,假设上
述收入对应的政府性基金收入能够合理保障偿还融资本金和利息。

国家统计局发布数据显示,惠州市
2015-2018年的全市生产总值(GDP)同比
增速分别为
9.00%、8.20%、7.60%和
6.00%,近四年的平均增速为
7.70%。据广东
省统计局核定,2019年第一季度惠州地区生产总值
1,013.84亿元,增长
5.20%。

基于谨慎性原则,综合考虑上述信息后,还款来源为土地的项目中预测土地价格
的年平均增长率为
5.20%。


假设本次融资项目涉及的地块自融资开始日起按照土地出让计划挂牌交易,

3


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出让计划均能完成且于挂牌当年内出让完毕。根据对各相关单位填报的数据及可
行性研究报告中预测的审核,分别以
GDP增速(5.20%)的
100%、90%、80%比例计算
土地价格的增长,以融资开始日起按照土地出让计划实施的土地挂牌交易产生的
现金流入,结合项目的建设期、近几年项目周边地块成交情况、考虑扣除四项政
策基金和其他扣除项目,按照保守性原则,土地挂牌交易收入按后附“项目收益
及现金流入评价说明”中土地出让收入预测表的数据计算可用于资金平衡土地相
关收益。本项目涉及的地块均已完成收储,或收储成本由地方财政安排资金,因
此不考虑扣除土地投资成本。基于谨慎性原则,本次预测污水处理收入暂不考虑
增速。


(1)惠州市本级
惠州市本级融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

A.基本假设条件及依据
惠州市本级债券总额为
19,000.00万元,分别用于陈塘河水环境整治项目、
市区河涌水环境综合整治项目(7条河涌项目)和惠州市生态环境园一期(省定重
点项目),三个项目拟安排的债券额度分别为
5,000.00万元、10,000.00万元和
4,000.00万元。三个项目的建设将改善河涌水质以及生态环境、加强河涌防洪排
涝能力、提升项目周边的开发地块价值、提高惠州市城市形象及影响力、推进地
方经济和社会的发展。


三个建设项目对惠州市惠州市中心区域范围内收储地块的价值提升能起到较
大作用,鉴于收储地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入区财政资
金,由区财政统筹使用,所以惠州市本级三个项目主要用惠州市惠城区小金口街
道金源片区区域范围内收储的
113260㎡地块的出让收益与融资进行自求平衡评
价。


因地块周边市场案例成交价差距大,无法找到合适的案例,但有拟出让地块
的规划设计条件,因此本次评价采用剩余法预测拟出让土地价格。


B.可用于资金平衡的土地相关收益的净现金流入
4


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
金额单位:人民币万元

项目

2019年一季度
GDP增

5.20%的
100%

2019年一季度
GDP
增速
5.20%的
90%

2019年一季度
GDP
增速
5.20%的
80%
惠城区小金口街道金源片区地块
171,678.30
158,999.10
147,237.22

(2)仲恺高新区
仲恺高新区融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

A.基本假设条件
仲恺高新区债券总额为
13,000.00万元,分别用于南塘河、甲子河(甲子桥
至金竹水闸)、金星河、水围河水环境整治工程二期项目和甲子河支流——莲塘
河水环境综合整治工程项目。两个项目拟安排的债券额度分别为
10,000.00万元

3,000.00万元。两个项目的建设将提高仲恺高新区综合水环境质量、完善公共
服务设施、改善周边居民生活环境、提升周边地块开发价值、推进地方经济和社
会发展。


两个建设项目对仲恺高新区项目区域范围内收储地块的价值提升能起到较大
作用,鉴于收储地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入区财政资金,
由区财政统筹使用,所以仲恺高新区两个项目主要用仲恺高新区区域范围内收储

178989㎡沥林镇泮沥村
YD-011-08地块、8075㎡沥林镇泮沥村
YD-032-10地块、
3609㎡陈江街道青春村、东江村
YD-035-04地块、43945㎡陈江街道观田村、五
一村
YD-031-01地块、545㎡潼侨镇侨冠社区
YD-045-02地块、1665㎡潼侨镇侨
冠社区
YD-033-01地块的出让收益与融资进行自求平衡评价。


上述地块的出让收益中,3,829.50万元先用于平衡
2019年粤港澳土地储备专
项债券(二期)的成本,故上述地块出让收益扣除
3,829.50万元的剩余部分才用
于本次债券项目的资金平衡。


仲恺高新区共
6宗地块,分别位于仲恺高新区陈江街道、沥林镇、潼侨镇,
经查询土地交易中心土地出让信息,选取仲恺高新区陈江街道、沥林镇镇周边的
工业地块
14宗,商住地块
16宗。本次评价参考上述
30宗土地出让情况按市场法
进行预测。


B.可用于资金平衡的土地相关收益的净现金流入
5


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
金额单位:人民币万元

项目

2019年一季度
GDP
增速
5.20%的
100%

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
90%

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
80%
用于资金平衡相关收益
25,016.73
24,783.22
24,553.12
已用于平衡其他项目的收益
3,829.50
3,829.50
3,829.50
可用于本项目的收益
21,187.23
20,953.72
20,723.62

(3)惠阳区
惠阳区融资项目产生的现金流入为镇级管网污水处理收入及土地出让产生的
净现金流入。


①镇级管网污水处理收入产生的现金流入
A.基本假设条件:1)项目能如计划竣工交付,假定第一年为建设期,第二年
开始为投产期;2)有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率,政策性征收费用等不
发生重大变化;3)国家税收政策无重大变化;4)根据住房城乡建设部关于印发
《污水处理费征收使用管理办法》的通知(财税[2014]151号)第四条“污水处理
费属于政府非税收入,全额上缴地方国库,纳入地方政府性基金预算管理,实行
专款专用。”惠阳新圩镇污水处理费为
0.85元/立方米,相关实施机构拟以考虑
各种因素后实际可用于偿还融资本息的污水处理费设定为
0.68元/立方米;5)根
据《惠州市环保局、财政局关于惠州市镇级生活污水处理设施运营补助办法》,
本项目涉及的污水处理设施能够达到《补助办法》的第一类的要求,市、区财政
按照每削减
1吨
COD分别给予
1800元补助,该补助政策在融资存续期内无调整,
此项财政补助无重大变化且可全部用于偿还融资资金和利息。6)本项目投产后能
按照设计产量生产,日处理污水达
7万吨/日,月减
COD量约
420吨;
本次融资项目收益为融资后未来十年的污水处理收入,污水处理所产生的成
本均由地方财政统筹以政府付费支付,污水处理收入扣除用于平衡
2019年广东省
政府专项债券(十二期)本金和利息
18,200.00万元的剩余额可用来偿还本次融
资本金和利息。


B镇级管网污水收入产生的现金流入

6


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金额单位:人民币万元

年度
运营收入
财政奖补
运营收入
(万元)
收入小计
(万元)

1年
---

2年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

3年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

4年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

5年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

6年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

7年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

8年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

9年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

10年
1,814.40
1,737.40
3,551.80
合计
16,329.60
15,636.60
31,966.20
已用于平衡其他债券的收益
18,200.00
可用于平衡本次债券的收益
13,766.20

预计过程详见评价说明。


②出让土地产生的净现金流入
A.基本假设及条件依据
惠阳区债券总额为
34,500.00万元,分别用于镇级管网项目、东江支流淡水
河流域(惠阳段)综合整治项目和污水管网建设工程项目。三个项目拟安排的债
券额度分别为
13,000.00万元、20,500.00万元和
1,000.00万元。三个项目的建
设将提高惠阳区综合水环境质量、完善公共服务设施、为企业生产经营营造良好
环境、提升周边地块开发价值、推进地方经济和社会发展。


三个项目对惠阳区内收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储地块预
期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入县财政资金,由区财政统筹使用,
所以本项目主要用淡水太古城
104600平方米土地储备项目地块的出让收益与融资
进行自求平衡评价。


但是上述地块的出让收益中,29,380.00万元已用于平衡
2019年广东省土地
储备专项债券(三期)、2019年粤港澳土地储备专项债券(二期)和
2019年粤港
澳大湾区城市综合发展专项债券(一期、二期)的成本,故上述淡水太古城
104600

7


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
平方米土地储备项目地块出让收益扣除
29,380.00万元的剩余部分才用于本次债
券项目的资金平衡。


该地块位于惠州市惠阳淡水古屋村石井地段,四至范围为东至中信新城,南
至地块边缘空地,西至古屋河,北至白云路。经查询,该地块周边无法找到合适
的案例,但有拟出让地块的规划设计条件,因此本次评价采用剩余法预测拟出让
土地价格。


B.可用于资金平衡的土地相关收益的净现金流入
金额单位:人民币万元
项目

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
100%

2019年一季度
GDP增

5.20%的
90%

2019年一季度
GDP增

5.20%的
80%
用于资金平衡相关收益
106,759.42
105,063.57
103,374.53
已用于平衡其他项目收益
29,380.00
29,380.00
29,380.00
可用于偿还本次其他专项债收益
77,379.42
75,683.57
73,994.53

(4)博罗县
博罗县融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

A.基本假设条件及依据
博罗县债券总额为
6,000.00万元,用于沙河流域整治工程项目。项目开展有
助于改善河道水质、修复沙河水生态、提升开发地块价值和促进区域经济和社会
可持续发展。


本项目对博罗县区域范围内收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储
地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入县财政资金,由县财政统筹
使用,所以本项目主要用项目周边区域范围内收储的共计
11万平方米地块的出让
收益与融资进行自求平衡评价。


经查询土地交易中心土地出让信息,由于园洲镇近期较少挂牌商服、住宅用
地,故选取与园洲镇区域发展状况类似的罗阳、石湾地块共
4宗。本次评价参考
上述
4宗土地出让情况进行预测。本次评价预测基期(2019年
4月)拟出让地块
的楼面地价为
2422元/㎡。


B.可用于资金平衡的土地相关收益的净现金流入
8


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
金额单位:人民币万元


2019年一季度
GDP按
2019年一季度
GDP按
2019年一季度
GDP
项目
增速
5.20%的
100%增速
5.20%的
90%增速
5.20%的
80%
园洲镇高头村地块
82,512.15
81,055.50
79,620.30

3.项目预期产生的收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况
2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)惠州市其他专项
债项目涉及惠州市本级、仲恺高新区、惠阳区和博罗县合计共
9个子项目。9个子
项目中涉及污水处理收入、土地挂牌交易等产生的现金流入,土地未挂牌交易前
需支付的资金利息由财政资金安排支付。


融资项目预期产生的收入对应的政府性基金收入偿还融资本金和利息情况
为:按自融资开始日起按照土地出让计划开始土地挂牌交易,且于出让当年内交
易完毕。项目产生的土地出让收入考虑增速,其他收入暂不考虑增速。以惠州市
本级为例,按
GDP增速
5.20%的
100%比例计算土地价格的增速的情况下,惠州市
本级的本息覆盖倍数为
5.15,按
GDP增速
5.20%的
90%比例计算土地价格的增长的
情况下,惠州市本级的本息覆盖倍数为
4.77、按
GDP增速
5.20%的
80%比例计算土
地价格的增长的情况下,惠州市本级的本息覆盖倍数为
4.42。各县区本息覆盖倍
数详见下表:

金额单位:人民币万元

区域本息合计
项目总收益(土地出让收入考虑
GDP增速,其他收入暂不考虑增速)

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
100%
本息覆
盖倍数

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
90%
本息覆
盖倍数

2019年一季度
GDP增速
5.20%的
80%
本息覆盖倍数
惠州市本

33,310.00
171,678.30
5.15
158,999.10
4.77
147,237.22
4.42
仲恺高新

18,070.00
21,187.23
1.17
20,953.72
1.16
20,723.62
1.15
惠阳区
47,955.00
91,145.62
1.90
89,449.77
1.87
87,760.73
1.83
博罗县
11,100.00
82,512.15
7.43
81,055.50
7.30
79,620.30
7.17
合计
110,435.00
366,523.30
3.32
350,458.09
3.17
335,341.87
3.04


GDP增速
5.20%的
100%比例计算土地价格的增速的情况下,2019年粤港澳
大湾区生态环保建设专项债券(一期、三期)惠州市其他专项债项目的本息覆盖
倍数为
3.32,按
GDP增速
5.20%的
90%比例计算土地价格的增长的情况下,本息覆

9


11
附件
项目收益及现金流入评价说明
一、项目收益及现金流入预测编制基础
本项目含有9个子项目,预期会产生污水处理收入及土地出让收入等,假设
上述收入对应的政府性基金收入等能够合理保障偿还融资本金和利息。

国家统计局发布数据显示,惠州市2015-2018年的全市生产总值(GDP)同比
增速分别为9.00%、8.20%、7.60%和6.00%,近四年的平均增速为7.70%。据广东
省统计局核定,2019年第一季度惠州地区生产总值1,013.84亿元,增长5.20%。

基于谨慎性原则,综合考虑上述信息后,还款来源为土地的项目中预测土地价格
的年平均增长率为5.20%。

假设本次融资项目涉及的地块自融资开始日起按照土地出让计划挂牌交易,
出让计划均能完成且于挂牌当年内出让完毕。根据对各相关单位填报的数据及可
行性研究报告中预测的审核,分别以GDP增速(5.20%)的100%、90%、80%比例计算
土地价格的增长,以融资开始日起按照土地出让计划实施的土地挂牌交易产生的
现金流入,结合项目的建设期、近几年项目周边地块成交情况、考虑扣除四项政
策基金和其他扣除项目,按照保守性原则,土地挂牌交易收入按后附“项目收益
及现金流入评价说明”中土地出让收入预测表的数据计算可用于资金平衡土地相
关收益。本项目涉及的地块均已完成收储,或收储成本由地方财政安排资金,因
此不考虑扣除土地投资成本。基于谨慎性原则,本次预测污水处理收入暂不考虑
增速。

1、惠州市本级
惠州市本级三个项目主要目的是改善河涌水质以及生态环境、加强河涌防洪
排涝能力、提升项目周边的开发地块价值、提高惠州市城市形象及影响力、推进
地方经济和社会的发展。

三个建设项目对惠州市中心区域范围内收储地块的价值提升能起到较大作
用,鉴于收储地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入区财政资金,
由区财政统筹使用,所以惠州市本级三个项目主要用惠州市惠城区小金口街道金
源片区区域范围内收储的113260㎡地块的出让收益与融资进行自求平衡评价。

2、仲恺高新区

12
仲恺高新区两个项目主要目的是提高仲恺高新区综合水环境质量、完善公共
服务设施、改善周边居民生活环境、提升周边地块开发价值、推进地方经济和社
会发展。

两个建设项目对仲恺高新区区域范围内收储地块的价值提升能起到较大作
用,鉴于收储地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入区财政资金,
由区财政统筹使用,所以仲恺高新区两个项目主要用仲恺高新区区域范围内收储
的178989㎡沥林镇泮沥村YD-011-08地块、8075㎡沥林镇泮沥村YD-032-10地块、
3609㎡陈江街道青春村、东江村YD-035-04地块、43945㎡陈江街道观田村、五
一村YD-031-01地块、545㎡潼侨镇侨冠社区YD-045-02地块、1665㎡潼侨镇侨
冠社区YD-033-01地块的出让收益与融资进行自求平衡评价。

上述地块的出让收益中,3,829.50万元先用于平衡2019年粤港澳土地储备专
项债券(二期)的成本,故上述地块出让收益扣除3,829.50万元的剩余部分才用
于本次债券项目的资金平衡。

3、惠阳区
惠阳区三个项目主要目的是提高惠阳区综合水环境质量、完善公共服务设施、
为企业生产经营营造良好环境、提升周边地块开发价值、推进地方经济和社会发
展。

三个项目对惠阳区内收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储地块预
期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入区财政资金,由区财政统筹使用,
所以本项目主要用淡水太古城104600平方米土地储备项目地块的出让收益与融资
进行自求平衡评价。

但是上述地块的出让收益中,29,380.00万元已用于平衡2019年广东省土地
储备专项债券(三期)、2019年粤港澳土地储备专项债券(二期)和2019年粤港
澳大湾区城市综合发展专项债券(一期、二期)的成本,故上述淡水太古城104600
平方米土地储备项目地块出让收益扣除29,380.00万元的剩余部分才用于本次债
券项目的资金平衡。

镇级管网项目对提高新圩镇相关流域的污水处理系统污水收集率,改善水质
环境,保护东江饮用水源能起到较大作用,鉴于镇级管网项目的污水处理费收入
均划入区财政资金,由区财政统筹使用,所以本项目可用惠阳区新圩镇级管网项

13
目的污水处理费收益与融资进行自求平衡评价。

本次融资镇级管网项目收益为污水处理收入产生的现金流入,项目成本为上
一次债券及本次融资资金的本金和利息,结合项目的建设期、近几年项目周边相
类似污水厂污水处理费的收益情况等,对预测期间经济环境等的最佳估计假设为
前提,编制惠阳区镇级污水管网项目收益预测表,同时污水处理所产生的成本均
由地方财政统筹以政府付费支付,污水处理收入扣除2019年广东省政府专项债券
(十二期)本金和利息18,200.00万元的剩余部分可偿还本次融资本金和利息。

4、博罗县
博罗县项目主要目的是改善河道水质、修复沙河水生态、提升开发地块价值
和促进区域经济和社会可持续发展。

本项目对博罗县区域范围内收储地块的价值提升能起到较大作用,鉴于收储
地块预期土地出让收入对应的政府性基金收入均划入县财政资金,由县财政统筹
使用,所以本项目主要用项目周边区域范围内收储的共计11万平方米地块的出让
收益与融资进行自求平衡评价。

二、项目收益及现金流入预测假设
(一)国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控
政策无重大变化;
(二)国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化;
(三)债券存续期间,用于本项目还本付息的污水处理收入及土地出让收入
等能如期实现,污水处理产生的成本均由地方财政统筹另行支付;
(四)债券存续期间,政府制定的建设计划、投产计划、土地出让计划、可
返还政府收益等能够顺利执行;
(五)债券存续期间,土地出让价格在正常范围内变动,污水处理价格及各
项目相关产品价格无重大变化;
(六)无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。

三、项目收益及现金流入预测编制说明
(一)各项目基本情况

1、惠州市本级

序号项目项目实施单位项目概况资金平衡
项目范围:陈塘河流域水环境整治。

根据惠州市财政
局和惠州市自然
资源局的安排,
本项目发行债券
融资的本金和利
息用惠州市惠城
区小金口街道金
源片区
113260㎡
地块预期土地出
让收入对应的政
府性基金收入偿
还。

1
陈塘河水
环境整治
惠州市惠城区城
乡规划建设局
建设内容:陈塘河流域内截污纳管、河道清淤、生态补水和沿岸生态修复工程。

投资计划:项目总投资为
29,043.27万元,计划专项债券融资
11,000.00万元。

债券融资情况:
2019年
1月已通过政府专项债券融资
6000万元,本次本项目拟发行政府债券
5,000.00万元。

市区河涌
项目范围:小金河、风门坳河、白石渠、马安河、冷水坑河、莲塘布河和河桥水水环境整治。

2
水环境综
合整治(
7
惠州市水务投资
建设内容:小金河、风门坳河、白石渠、马安河、冷水坑河、莲塘布河和河桥水截污治污、防洪排涝、环境景观
工程建设。

条河涌项
集团有限公司
投资计划:项目总投资
9.492亿元,计划专项债券融资
1亿元。

目)
债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
1亿元。

项目范围:惠州市生态环境园一期项目配套工程。

3
惠州市生
态环境园
一期(省定
重点项目)
惠州市市容环境
卫生管理局
建设内容:
150万立方米的填埋场和处理量为
750t/d的污水处理厂。

投资计划:项目总投资为
14,760.00万元,计划专项债券融资
9,100.00万元。

债券融资情况:2019年
1月已通过政府专项债券融资
5,100.00万元,本次本项目拟发行政府债券
4,000.00万元。


2、仲恺高新区

序号项目项目实施单位项目概况资金平衡
1
南塘河、甲子河(甲子桥至
金竹水闸)、金星河、水围
惠州仲恺高新技
术产业开发区住
项目范围:南塘河、甲子河(甲子桥至金竹水闸)、金星河、水围河流域水
环境整治。

根据惠州市财政局和仲
恺高新区自然资源局的

14


序号项目项目实施单位项目概况资金平衡
河水环境整治工程二期房和城乡规划建
设局
建设内容:南塘河上游段(整治起点位于罗大路至仲恺大道段)沿河铺设截
污管接入白云路在建污水管,下游段将甲水支流及张屋支流沿河截污,接往
南华路污水管,最终排向第六污水处理厂,管径为:
DN400~
600mm,截污管
道长约
3.96km;金星河沿河新建截污管网及其配套设施,接金星河一期截污
管网,最终排向第六污水处理厂,管径为:
DN300~
600mm,截污管道长约
3.55km;甲子河(潼侨段)沿河两岸的牛墩路片区、红岗大道片区、环侨路
至菠萝山桥片区、菠萝山桥至金星河片区、新科大道片区等敷设管径为:
DN300~
800mm的污水管,收集污水排向第六污水处理厂,截污管道长约
7.501km。总截污管道总长度约
15.011km;水围河整治工程一期,水围河沿
河两岸敷设(部分沿现状村道敷设)市政截污管网管径为:
DN500~
1000mm,
管道长度为
6.35km,何岗水沿河敷设市政截污管网管径为:
DN400~
500mm,
管道长度为
1.36km,泮沥河沿河敷设市政截污管网管径为:
DN300~
600mm,
管道长度为
4.57km,截污管道总长度约
12.28km。

安排,本项目发行债券融
资的本金和利息用
178989㎡沥林镇泮沥村
YD-011-08地块、
8075㎡
沥林镇泮沥村
YD-032-10
地块、
3609㎡陈江街道
青春村、东江村
YD-035-04地块、
43945㎡陈江街道观田村、五一

YD-031-01地块、
545㎡潼侨镇侨冠社区
YD-045-02地块、
1665㎡
潼侨镇侨冠社区
YD-033-01地块预期土地
出让收入对应的政府性
基金收入扣除用于平衡
其他项目的收益偿还。

投资计划:项目总投资
36,873.73万元,计划专项债券融资
10,000.00万元,2019年计划使用地方债券
10,000.00万元。

债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
10,000.00万元。

惠州仲恺高新技
项目范围:甲子河支流
——莲塘河水环境整治,东起自石颈分流口,西穿京
九铁路涵至甲子河河口,南刘屋水至入肋下河河口。

2
甲子河支流
——莲塘河水
环境综合整治工程
术产业开发区水
务工程建设管理
中心
建设内容:防洪排涝工程、水质改善工程和景观美化工程。

投资计划:项目总投资
39,858.93万元,计划专项债券融资
3,000.00万元,2019年计划使用地方债券
3,000.00万元。

债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
3,000.00万元。


3、惠阳区

15


序号项目项目实施单位项目概况资金平衡
项目范围:项目含四个子项目:惠阳区新圩镇丁山河污水处理设施提标升级工程、
惠阳区新圩镇黄沙河、屯梓河污水处理设施提标升级工程、惠阳区新圩镇丁山河
主干管和次干管建设工程和惠阳区新圩镇黄沙河、屯梓河主干管和次干管建设工
程。

根据惠州市财政局
和惠阳区自然资源
局的安排,本项目
发行债券融资的本
金和利息用
104600㎡惠阳淡水古屋村
石井地段项目地块
预期土地出让收入
对应的政府性基金
收入和污水处理收
入扣除用于平衡其
他项目的收益偿
还。

1镇级管网
惠州市惠阳区新
圩镇人民政府
建设内容:建设包括厌氧池、缓冲池、高效脱氮设备及基础、紫外消毒系统、除
臭系统、辅助用房、发电机房,以及配套的设备、电气、自控系统;污水处理系
统升级改造,部分原有污水处理设备更换,新建厨房、在线监测设备房、围墙;
新建
DN500~
DN1000,总敷设长度约
44.78km等。

投资计划:项目总投资
49,557.49万元,计划专项债券融资
23,000.00万元。

债券融资情况:
2019年已通过政府专项债券融资
10,000.00万元。本次本项目拟
发行政府债券
13,000.00万元。

项目范围:上游至内环路桥,下游至糖厂,长约
7.33公里,两岸建设范围原则上
各控制
50米,个别河段根据实际收窄或拓宽。

2
东江支流淡水河流域(惠
阳段)综合整治
惠州市惠阳区代
建项目管理局
建设内容:防洪排涝工程、水环境综合整治工程和市政景观工程三大专项内容。

投资计划:项目总投资
138,600.00万元,计划专项债券融资
20,500.00万元,
2019
年计划使用地方债券
20,500.00万元。

债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
20,500.00万元。

项目范围:惠阳三和街道办事处(碧桂园、崇雅片区,九子、矮岭片区)污水管
道工程。

3污水管网建设工程
惠阳区人民政府
三和街道办事处
建设内容:污水管总长约
5707m,其中碧桂园、崇雅片区污水支管长度约
3140m,
管径
DN500~DN1000,九子、矮岭片区污水支管长度约
2567m,管径
DN500~DN800。

投资计划:项目总投资
6,240.95万元,计划专项债券融资
1,000.00万元,
2019
年计划使用地方债券
1,000.00万元。

债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
1,000.00万元。


4、博罗县

16


序号项目项目实施单位项目概况资金平衡
项目范围:沙河流域(石湾镇、园洲镇)流域整治。

根据惠州市财政局和博罗县
自然资源局的安排,本项目
发行债券融资的本金和利息

110000㎡园洲镇高头村
项目地块预期土地出让收入
对应的政府性基金收入偿
还。

1
沙河流域整治
工程
博罗县石湾镇、园洲镇人民政

建设内容:新建水泵站、输水管线和消力池;
4.56km河道综合治理,通过清
障、清淤、河道开挖等,恢复东江与沙河水系连通,实现枯季东江-沙河生态
流量日均不小于
45万
m3,新建水闸
2座(小海南闸、小海北闸),桥涵
3座
(园洲大道箱涵、李屋村交通桥、工业大道交通桥),沿河道两岸新建岸顶道
路约
7.8km。

投资计划:项目总投资
56,436.44万元,计划专项债券融资
6,000.00万元,2019年计划使用地方债券
6,000.00万元。

债券融资情况:本次本项目拟发行政府债券
6,000.00万元。


17


18(二)资金平衡
根据《关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通
知》(财综[2007]53号)、《广东省财政厅、广东省教育厅转发财政部、教育部
关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》(粤财综﹝2011﹞291号)、
《广东省财政厅、广东省水利厅转发财政部、水利部关于从土地出让收益中计提
农田水利建设资金有关事项的通知》(粤财农﹝2011﹞276号)、《广东省财政厅、
广东省国土资源厅关于印发的通知》(粤财综〔2004〕186号)等相关文件的相关规定,土地出让
收入需剔除上述四项政策基金。

根据各项目实施单位核实后提供的各项目地块征地成本和相关税费预测金额
作为保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金三项政策基金的计提依
据。三项政策基金具体计算公式均为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*10%。

农业土地开发资金根据广东省各县区登记计提标准计算。具体计算公式为:
计提金额=当地县区标准*可出让的土地面积*20%
惠州市各县区计提标准如下:
区域等级标准(万元/平方米)
惠城区六等0.0065
惠阳区九等0.0047
惠东县十等0.0041
博罗县十一等0.0035
龙门县十二等0.003
注:仲恺高新区按惠城区等级计算,大亚湾区按惠阳区等级计算。

另外基于保守谨慎性原则,我们预设了扣减土地投资成本后的土地出让收益
的5%作为其他政策性成本,计算公式为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*5%。

本项目涉及的地块已完成收储,或土地投资成本由地方财政另外安排资金解
决,因此不考虑扣除土地投资成本。故地块出让收入扣除四项政策基金和其他政
策性成本后形成的基金性收入将按照《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的
地方政府专项债券品种的通知》(财预〔2017〕89号)等文件要求,专项用于偿
还本期债券本息,之后剩余部分用于偿还该地块前期融资本息。

区域等级标准(万元/平方米)
惠城区六等0.0065
惠阳区九等0.0047
惠东县十等0.0041
博罗县十一等0.0035
龙门县十二等0.003
注:仲恺高新区按惠城区等级计算,大亚湾区按惠阳区等级计算。

另外基于保守谨慎性原则,我们预设了扣减土地投资成本后的土地出让收益
的5%作为其他政策性成本,计算公式为:
计提金额=(土地出让收入-土地投资成本)*5%。

本项目涉及的地块已完成收储,或土地投资成本由地方财政另外安排资金解
决,因此不考虑扣除土地投资成本。故地块出让收入扣除四项政策基金和其他政
策性成本后形成的基金性收入将按照《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的
地方政府专项债券品种的通知》(财预〔2017〕89号)等文件要求,专项用于偿
还本期债券本息,之后剩余部分用于偿还该地块前期融资本息。


19(三)项目收益及现金流入预测项目说明
1.项目收益及现金流入预测
(1)惠州市本级
惠州市本级融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

I.地块概况
该地块位于惠州市惠城区小金口街道金源片区,四至范围为北邻横六路(规
划路)、南邻横五路(规划路)、西邻小金河大道、东邻纵二路。该地块土地储
备面积为113260㎡,可出让面积为113260㎡,规划容积率为3.0,规划建筑面积
339780㎡,均为商住用地。根据相关部门预测,该地块计划于融资开始日的第十
年和第二十年出让,各年出让土地面积分别为62,083.00㎡和51,177.00㎡。

II.土地出让收入预测
因地块周边市场案例成交价差距大,无法找到合适的案例,但有拟出让地块
的规划设计条件,因此本次评价采用剩余法预测拟出让土地价格。本次评价预测
基期(2019年4月)拟出让惠城区小金口街道金源片区地块的楼面地价为3568
元/㎡。

现预测项目实现土地出让收入情况如下:
测算表一:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
金额单位:人民币万元
项目第十年第二十年合计
土地出让收入110,315.28150,982.39261,297.67
测算表二:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%。

金额单位:人民币万元
项目第十年第二十年合计
土地出让收入105,025.81136,765.41241,791.22
测算表三:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%。

金额单位:人民币万元
项目第十年第二十年合计
土地出让收入99,903.96123,792.05223,696.01III.土地出让收益预测
按自融资开始日起第十年全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅5.20%)
项目第十年第二十年合计
土地出让收入110,315.28150,982.39261,297.67
测算表二:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%。

金额单位:人民币万元
项目第十年第二十年合计
土地出让收入105,025.81136,765.41241,791.22
测算表三:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%。

金额单位:人民币万元
项目第十年第二十年合计
土地出让收入99,903.96123,792.05223,696.01III.土地出让收益预测
按自融资开始日起第十年全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅5.20%)

20
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元261,297.671可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米2.31
二土地扣减项目C万元89,619.371四项基本政策成本f万元76,837.64
①保障性住房建设资金g万元25,563.47
②农田水利建设资金h万元25,563.47
③教育资金i万元25,563.47
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元12,781.73
三用于资金平衡相关收益D万元171,678.30
注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价
2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为5,663.00万元
测算表五:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅4.68%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元241,791.221可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米2.13
二土地扣减项目C万元82,792.121四项基本政策成本f万元70,985.70
①保障性住房建设资金g万元23,612.82
②农田水利建设资金h万元23,612.82
③教育资金i万元23,612.82
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元11,806.41
三用于资金平衡相关收益D万元158,999.10
测算表六:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅4.16%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元223,696.011可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米1.98
二土地扣减项目C万元76,458.791四项基本政策成本f万元65,557.14
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元261,297.671可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米2.31
二土地扣减项目C万元89,619.371四项基本政策成本f万元76,837.64
①保障性住房建设资金g万元25,563.47
②农田水利建设资金h万元25,563.47
③教育资金i万元25,563.47
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元12,781.73
三用于资金平衡相关收益D万元171,678.30
注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价
2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为5,663.00万元
测算表五:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅4.68%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元241,791.221可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米2.13
二土地扣减项目C万元82,792.121四项基本政策成本f万元70,985.70
①保障性住房建设资金g万元23,612.82
②农田水利建设资金h万元23,612.82
③教育资金i万元23,612.82
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元11,806.41
三用于资金平衡相关收益D万元158,999.10
测算表六:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%
惠州市本级第十年、第二十年土地出让收益测算表(增幅4.16%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元223,696.011可出让的土地面积a平方米113,260.002土地均价b万元/平方米1.98
二土地扣减项目C万元76,458.791四项基本政策成本f万元65,557.14

21
①保障性住房建设资金g万元21,803.30
②农田水利建设资金h万元21,803.30
③教育资金i万元21,803.30
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元10,901.605
三用于资金平衡相关收益D万元147,237.22
根据上述测算,在按GDP增速5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为171,678.30万元,见下表:
同理计算,在按GDP增速5.20%的90%即4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为158,999.10万元;
同理计算,在按GDP增速5.20%的80%即4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为147,237.2万元。

(2)仲恺高新区
仲恺高新区融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

①土地出让净收益预测
I.地块概况
A.沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10地块,陈江街道YD-035-04地块
该地块位于沥林镇泮沥村,陈江街道办青春村、东江村,四至范围为北至京
九铁路,南至泮沥,西至桥头,东至牛步头。可出让面积为190673平方米,其中
工业用地178989平方米,商服用地3609平方米,商住用地8075平方米。根据相
关部门预测,该地块计划于融资开始日起第一年至第四年出让,出让面积分别为
47568.25平方米、47618.25平方米、47718.25平方米和47768.25平方米。

B.陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇YD-033-01、YD-045-02地块
该地块位于陈江街道观田村、五一村,潼侨镇侨冠社区,四至范围为东至观
田村梅光,西至潼侨镇,南至五一村鹅岭,北至观田村梅光。可出让面积为46155
平方米,其中工业用地43945平方米,商服用地545平方米,商住用地1665平方
米。根据相关部门预测,该地块计划于融资开始日起第一年至第四年出让,出让
面积分别为11438.75平方米、11488.75平方米、11588.75平方米和11638.75平
方米。

II.土地出让收入预测
①保障性住房建设资金g万元21,803.30
②农田水利建设资金h万元21,803.30
③教育资金i万元21,803.30
④农业土地开发资金j万元147.242其他政策性成本g万元10,901.605
三用于资金平衡相关收益D万元147,237.22
根据上述测算,在按GDP增速5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为171,678.30万元,见下表:
同理计算,在按GDP增速5.20%的90%即4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为158,999.10万元;
同理计算,在按GDP增速5.20%的80%即4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为147,237.2万元。

(2)仲恺高新区
仲恺高新区融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

①土地出让净收益预测
I.地块概况
A.沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10地块,陈江街道YD-035-04地块
该地块位于沥林镇泮沥村,陈江街道办青春村、东江村,四至范围为北至京
九铁路,南至泮沥,西至桥头,东至牛步头。可出让面积为190673平方米,其中
工业用地178989平方米,商服用地3609平方米,商住用地8075平方米。根据相
关部门预测,该地块计划于融资开始日起第一年至第四年出让,出让面积分别为
47568.25平方米、47618.25平方米、47718.25平方米和47768.25平方米。

B.陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇YD-033-01、YD-045-02地块
该地块位于陈江街道观田村、五一村,潼侨镇侨冠社区,四至范围为东至观
田村梅光,西至潼侨镇,南至五一村鹅岭,北至观田村梅光。可出让面积为46155
平方米,其中工业用地43945平方米,商服用地545平方米,商住用地1665平方
米。根据相关部门预测,该地块计划于融资开始日起第一年至第四年出让,出让
面积分别为11438.75平方米、11488.75平方米、11588.75平方米和11638.75平
方米。

II.土地出让收入预测

22
经查询土地交易中心土地出让信息,选取仲恺高新区陈江街道、沥林镇周边
工业地块14宗,商住地块16宗。本次评价参考上述30宗土地出让情况按市场法
进行预测。本次评价预测基期(2019年4月)拟出让土地A(沥林镇YD-011-08
地块、YD-032-10地块,陈江街道YD-035-04地块)工业用地、商服用地和商住用
地楼面地价为638元/㎡、3089元/㎡和2772元/㎡;拟出让土地B(陈江街道
YD-031-01地块,潼侨镇YD-033-01、YD-045-02地块)工业用地、商服用地和商
住用地楼面地价为671元/㎡、3028元/㎡和2859元/㎡。现预测项目实现土地出
让收入情况如下:
测算表一:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
金额单位:人民币万元
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,357.435,641.215,947.686,265.1323,211.45
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,189.321,256.771,333.921,409.785,189.79
土地出让收入6,546.756,897.987,281.607,674.9128,401.24
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,331.005,586.005,860.006,142.0022,919.00
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,183.001,244.001,314.001,382.005,123.00
土地出让收入6,514.006,830.007,174.007,524.0028,042.00
测算表三:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的80%,即增幅4.16%
金额单位:人民币万元
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,304.005,530.005,773.006,021.0022,628.00
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,178.001,232.001,295.001,355.005,060.00
土地出让收入6,482.006,762.007,068.007,376.0027,688.00III.土地出让收益预测
按自融资开始日起按照土地出让计划完成土地挂牌交易:
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,357.435,641.215,947.686,265.1323,211.45
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,189.321,256.771,333.921,409.785,189.79
土地出让收入6,546.756,897.987,281.607,674.9128,401.24
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,331.005,586.005,860.006,142.0022,919.00
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,183.001,244.001,314.001,382.005,123.00
土地出让收入6,514.006,830.007,174.007,524.0028,042.00
测算表三:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的80%,即增幅4.16%
金额单位:人民币万元
项目第一年第二年第三年第四年合计
沥林镇YD-011-08地块、YD-032-10
地块,陈江街道YD-035-04地块
5,304.005,530.005,773.006,021.0022,628.00
陈江街道YD-031-01地块,潼侨镇
YD-033-01、YD-045-02地块
1,178.001,232.001,295.001,355.005,060.00
土地出让收入6,482.006,762.007,068.007,376.0027,688.00III.土地出让收益预测
按自融资开始日起按照土地出让计划完成土地挂牌交易:

测算表四:预计土地价格增速为
GDP增幅(5.20%)
仲恺高新区土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元



项目单位
沥林镇
YD-011-08地
块、
YD-032-10地块,
陈江街道
YD-035-04地

陈江街道
YD-031-01地块,潼
侨镇
YD-033-01、
YD-045-02地块
合计
一土地出让收入
A万元
23,211.45
5,189.79
28,401.24
1可出让的土地面积
a㎡
190,673.00
46,155.00
236,828.00
2土地均价
b
万元
/平
方米
0.12
0.11
-
二土地扣减项目
C万元
2,859.38
525.13
3,384.51
1四项基本政策成本
f万元
2,486.31
458.68
2,944.99

保障性住房建设资

g
万元
746.15
132.89
879.04
②农田水利建设资金
h万元
746.15
132.89
879.04
③教育资金
i万元
746.15
132.89
879.04
④农业土地开发资金
j万元
247.87
60.00
307.88
2其他政策性成本
k万元
373.07
66.45
439.52

用于资金平衡相关
收益
D
万元
20,352.07
4,664.66
25,016.73

已用于平衡其他项
目收益
E
万元
3,829.50
-3,829.50

可用于偿还本次其
他专项债收益
F
万元
16,522.57
4,664.66
21,187.23

注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价

2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本分别为
15750万元和
3860.85万元,土地投资成本不包含土地开发建设费
测算表五:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
90%,即增幅
4.68%
仲恺高新区土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元



项目单位
沥林镇
YD-011-08地
块、
YD-032-10地块,
陈江街道
YD-035-04地

陈江街道
YD-031-01地块,潼
侨镇
YD-033-01、
YD-045-02地块
合计
一土地出让收入
A万元
22,919.00
5,123.00
28,042.00
1可出让的土地面积
a㎡
190,673.00
46,155.00
236,828.00
2土地均价
b
万元
/平
方米
0.12
0.11
-
二土地扣减项目
C万元
2,757.02
501.75
3,258.78


23


1四项基本政策成本
f万元
2,398.57
438.65
2,837.22

保障性住房建设资

g
万元
716.90
126.22
843.12
②农田水利建设资金
h万元
716.90
126.22
843.12
③教育资金
i万元
716.90
126.22
843.12
④农业土地开发资金
j万元
247.87
60.00
307.88
2其他政策性成本
k万元
358.45
63.11
421.56

用于资金平衡相关
收益
D
万元
20,161.98
4,621.25
24,783.22

已用于平衡其他项
目收益
E
万元
3,829.50
-3,829.50

可用于偿还本次其
他专项债收益
F
万元
16,332.48
4,621.25
20,953.72

测算表六:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
80%,即增幅
4.16%
仲恺高新区土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元



项目单位
沥林镇
YD-011-08地
块、
YD-032-10地块,
陈江街道
YD-035-04地

陈江街道
YD-031-01地块,潼
侨镇
YD-033-01、
YD-045-02地块
合计
一土地出让收入
A万元
22,628.00
5,060.00
27,688.00
1可出让的土地面积
a㎡
190,673.00
46,155.00
236,828.00
2土地均价
b
万元
/平
方米
0.12
0.11
-
二土地扣减项目
C万元
2,655.17
479.70
3,134.88
1四项基本政策成本
f万元
2,311.27
419.75
2,731.02

保障性住房建设资

g
万元
687.80
119.92
807.72
②农田水利建设资金
h万元
687.80
119.92
807.72
③教育资金
i万元
687.80
119.92
807.72
④农业土地开发资金
j万元
247.87
60.00
307.88
2其他政策性成本
k万元
343.90
59.96
403.86

用于资金平衡相关
收益
D
万元
19,972.83
4,580.30
24,553.12

已用于平衡其他项
目收益
E
万元
3,829.50
-3,829.50

可用于偿还本次其
他专项债收益
F
万元
16,143.33
4,580.30
20,723.62

根据上述测算,在按
GDP增速
5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为
21,187.23万元;

24



同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
90%即
4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
20,953.72万元;

同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
80%即
4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
20,723.62万元。


(3)惠阳区
惠阳区融资项目现金流入为污水处理收入和土地出让产生的净现金流入。

①镇级管网项目收益及现金流入
根据从惠阳区供水公司了解到的信息,结合项目实施机构提供的资料,惠阳
新圩镇污水处理费为
0.85元/立方米,相关实施机构拟以考虑各种因素后实际可
用于偿还融资本息的污水处理费设定为
0.68元/立方米。本工程包含三个污水处
理厂,日处理污水共
7万吨/日。根据《惠州市环保局、财政局关于惠州市镇级生
活污水处理设施运营补助办法》,市、区财政按照每削减
1吨
COD分别给予
1800
元补助,该补助政策在融资存续期内无调整,且涉及的污水处理设施达到第一类
的要求。镇级管网日处理污水共
7万吨/日,月减
COD量约
420吨计算。此项财政
补助无重大变化且扣除偿还
2019年广东省政府专项债券(十二期)本金和利息
18,200.00万元的剩余部分可全部用于偿还本次融资资金和利息。


本项目污水处理费收益及现金流入预计如下表:
金额单位;人民币万元

年度
运营收入
财政奖补
运营收入
(万元)
收入小计
(万元)

1年
---

2年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

3年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

4年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

5年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

6年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

7年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

8年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

9年
1,814.40
1,737.40
3,551.80

10年
1,814.40
1,737.40
3,551.80
合计
16,329.60
15,636.60
31,966.20
已用于平衡其他债券的收益
18,200.00
可用于平衡本次债券的收益
13,766.20


25


26
②土地出让净收益预测
I.地块概况
该地块位于惠州市惠阳区淡水街道办事处古屋村石井地段,四至范围东至中
信新城,南至地块边缘空地,西至古屋河,北至白云路。土地储备面积为104600㎡,可出让面积为104600㎡,规划建筑面积为419116.52㎡,均为商业用地。该
地块目前为五通一平。地上有建筑物、附着物有果树、鱼塘、简易棚、铁皮棚。

根据惠阳区土地储备中心预测,该地块计划于2020年-2023年期间每年均出
让土地26,150.00平方米。

II.土地出让收入预测
经查询,该地块周边无法找到合适的案例,但有拟出让地块的规划设计条件,
因此本次评价采用剩余法预测拟出让土地价格。本次评价预测基期(2019年4月)
拟出让土地的楼面地价为2986元/㎡,现预测项目实现土地出让收入情况如下:
测算表一:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
金额单位:人民币万元
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块34,619.0236,421.2338,317.7340,308.53149,666.51
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块34,283.7335,886.8537,563.3239,323.61147,057.51
测算表三:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的80%,即增幅4.16%
金额单位:人民币万元
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块33,937.9635,352.4836,819.3938,349.16144,458.99III.土地出让收益预测
按自融资开始日起十年内全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块34,619.0236,421.2338,317.7340,308.53149,666.51
测算表二:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的90%,即增幅4.68%
金额单位:人民币万元
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块34,283.7335,886.8537,563.3239,323.61147,057.51
测算表三:预计土地价格增速为GDP增幅5.20%的80%,即增幅4.16%
金额单位:人民币万元
项目第二年第三年第四年第五年合计
惠阳淡水古屋村石井地段项目地块33,937.9635,352.4836,819.3938,349.16144,458.99III.土地出让收益预测
按自融资开始日起十年内全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)

惠阳区土地出让收益测算表

金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
149,666.51
1可出让的土地面积
a平方米
104,600.00
2土地均价
b万元
/平方米
1.43
二土地扣减项目
B万元
42,907.09
1四项基本政策成本
f万元
36,791.55
①保障性住房建设资金
g万元
12,231.08
②农田水利建设资金
h万元
12,231.08
③教育资金
i万元
12,231.08
④农业土地开发资金
j万元
98.32
2其他政策性成本
k万元
6,115.54
三用于资金平衡相关收益
C万元
106,759.42
四已用于平衡其他项目收益
D万元
29,380.00
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
77,379.42

注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价

2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为
27,355.74万元
测算表五:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
90%,即增幅
4.68%
惠阳区土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
147,057.51
1可出让的土地面积
a平方米
104,600.00
2土地均价
b万元
/平方米
1.41
二土地扣减项目
B万元
41,993.94
1四项基本政策成本
f万元
36,008.85
①保障性住房建设资金
g万元
11,970.18
②农田水利建设资金
h万元
11,970.18
③教育资金
i万元
11,970.18
④农业土地开发资金
j万元
98.32
2其他政策性成本
k万元
5,985.09
三用于资金平衡相关收益
C万元
105,063.57
四已用于平衡其他项目收益
D万元
29,380.00
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
75,683.57


27


测算表六:预计土地价格增速为
GDP增幅
5.20%的
80%,即增幅
4.16%
惠阳区土地出让收益测算表
金额单位:人民币万元

序号项目单位合计
一土地出让收入
A万元
144,458.99
1可出让的土地面积
a平方米
104,600.00
2土地均价
b万元
/平方米
1.38
二土地扣减项目
B万元
41,084.46
1四项基本政策成本
f万元
35,229.30
①保障性住房建设资金
g万元
11,710.32
②农田水利建设资金
h万元
11,710.32
③教育资金
i万元
11,710.32
④农业土地开发资金
j万元
98.32
2其他政策性成本
k万元
5,855.16
三用于资金平衡相关收益
C万元
103,374.53
四已用于平衡其他项目收益
D万元
29,380.00
五可用于偿还本次其他专项债收益
E万元
73,994.53

根据上述测算,在按
GDP增速
5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为
77,379.42万元;

同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
90%即
4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
75,683.57万元;

同理计算,在按
GDP增速
5.20%的
80%即
4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为
73,994.53万元。


(4)博罗县
博罗县融资项目产生的现金流入为土地出让产生的净现金流入。

I.地块概况
该地块位于博罗县园洲镇梁屋高头村,四至范围为东至旧发电厂;南至西堤
路;西至福和公司;北至小海。该地块土地储备面积为
110000平方米,可出让面
积为
110000万平方米,规划容积率为
3.5,建筑面积为大于等于
385000平方米,

为住宅用地。该地块土地目前为地上建有旧厂房。根据相关部门预测,该地
块计划于融资开始日的第四年出让。


II.土地出让收入预测
28


29
经查询土地交易中心土地出让信息,由于园洲镇近期较少挂牌商服、住宅用
地,故选取与园洲镇区域发展状况类似的罗阳、石湾地块共4宗。本次评价参考
上述4宗土地出让情况进行预测。本次评价预测基期(2019年4月)拟出让地块
的楼面地价为2422元/㎡。

现预测项目实现土地出让收入情况如下:
测算表一:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
金额单位:人民币万元
项目第四年合计
园洲镇高头村地块114,191.00114,191.00
土地出让收入114,191.00114,191.00
测算表二:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%。

金额单位:人民币万元
项目第四年合计
园洲镇高头村地块111,950.00111,950.00
土地出让收入111,950.00111,950.00
测算表三:预计土地价格增速为GDP增速6.6%的80%,即增幅4.16%。

金额单位:人民币万元
项目第四年合计
园洲镇高头村地块109,742.00109,742.00
土地出让收入109,742.00109,742.00III.土地出让收益预测
按自融资开始日起第四年全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅5.20%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元114,191.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.04
二土地扣减项目C万元31,678.851四项基本政策成本f万元27,164.30
①保障性住房建设资金g万元9,029.10
②农田水利建设资金h万元9,029.10
③教育资金i万元9,029.10
项目第四年合计
园洲镇高头村地块114,191.00114,191.00
土地出让收入114,191.00114,191.00
测算表二:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%。

金额单位:人民币万元
项目第四年合计
园洲镇高头村地块111,950.00111,950.00
土地出让收入111,950.00111,950.00
测算表三:预计土地价格增速为GDP增速6.6%的80%,即增幅4.16%。

金额单位:人民币万元
项目第四年合计
园洲镇高头村地块109,742.00109,742.00
土地出让收入109,742.00109,742.00III.土地出让收益预测
按自融资开始日起第四年全部完成土地挂牌交易:
测算表四:预计土地价格增速为GDP增幅(5.20%)
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅5.20%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元114,191.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.04
二土地扣减项目C万元31,678.851四项基本政策成本f万元27,164.30
①保障性住房建设资金g万元9,029.10
②农田水利建设资金h万元9,029.10
③教育资金i万元9,029.10

30
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,514.55
三用于资金平衡相关收益D万元82,512.15
注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价
2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为23,900.00万元
测算表五:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅4.68%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元111,950.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.02
二土地扣减项目C万元30,894.501四项基本政策成本f万元26,492.00
①保障性住房建设资金g万元8,805.00
②农田水利建设资金h万元8,805.00
③教育资金i万元8,805.00
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,402.50
三用于资金平衡相关收益D万元81,055.50
测算表六:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅4.16%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元109,742.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.00
二土地扣减项目C万元30,121.701四项基本政策成本f万元25,829.60
①保障性住房建设资金g万元8,584.20
②农田水利建设资金h万元8,584.20
③教育资金i万元8,584.20
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,292.10
三用于资金平衡相关收益D万元79,620.30
根据上述测算,在按GDP增速5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为82,512.15万元;
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,514.55
三用于资金平衡相关收益D万元82,512.15
注:1.土地出让收入=可出让的土地面积*土地均价
2.用于资金平衡土地相关收益=土地出让收入-土地扣减项目
3.本项目土地投资成本为23,900.00万元
测算表五:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的90%,即增幅4.68%
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅4.68%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元111,950.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.02
二土地扣减项目C万元30,894.501四项基本政策成本f万元26,492.00
①保障性住房建设资金g万元8,805.00
②农田水利建设资金h万元8,805.00
③教育资金i万元8,805.00
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,402.50
三用于资金平衡相关收益D万元81,055.50
测算表六:预计土地价格增速为GDP增速5.20%的80%,即增幅4.16%
园洲镇高头村地块第四年土地出让收益测算表(增幅4.16%)
金额单位:人民币万元
序号项目单位合计
一土地出让收入A万元109,742.001可出让的土地面积a平方米110,000.002土地均价b万元/平方米1.00
二土地扣减项目C万元30,121.701四项基本政策成本f万元25,829.60
①保障性住房建设资金g万元8,584.20
②农田水利建设资金h万元8,584.20
③教育资金i万元8,584.20
④农业土地开发资金j万元77.002其他政策性成本g万元4,292.10
三用于资金平衡相关收益D万元79,620.30
根据上述测算,在按GDP增速5.20%计算土地价格增长率时,用于资金平衡土
地相关收益为82,512.15万元;

31
同理计算,在按GDP增速5.20%的90%即4.68%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为81,055.50万元;
同理计算,在按GDP增速5.20%的80%即4.16%计算土地价格增长率时,用于
资金平衡土地相关收益为79,620.30万元。

(四)还本付息的测算
经上述测算,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前提下,本
次评价的本次融资项目涉及的地块,在土地挂牌出让价格分别以GDP增速(5.20%)
的100%、90%、80%比例增长时,预期惠州市本级、仲恺区、惠阳区和博罗县土地
出让收入对应的政府性基金收入加上项目本身产生的收益(污水处理收入)能够
合理保障偿还融资本金和利息,最终2019年粤港澳大湾区生态环保建设专项债券
(一期、三期)惠州市其他专项债项目整体能够实现项目收益和融资自求平衡。


  中财网


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