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购房合同违约金内藏玄机 法院:买卖合同有失公平

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  法院买卖合同有失公平 房产公司违约金太低理应调整

  本报讯(记者 赵艳君 通讯员 王希玉 朱晓睿)买卖合同暗藏玄机,卖房违约金低,买房违约金高,这个合同有失公平。近日,东昌府区人民法院判决一起商品房买卖合同纠纷,依法调整某公司的违约金标准,维护了购房户的合法权益。

  2013年,聊城市民王某在聊城某小区购买了一套商品房,总价约140余万元,买房时签订的商品房预售合同中载明:“某公司应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案;对因出卖人原因,买受人不能办理产权登记证书的,买受人不退房,出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”还载明:“买受人逾期交款按日万分之一支付违约金。”

  2014年,某公司将该房屋交付给王某使用,但截至起诉的2017年10月份,该房屋依然不具备办证条件。于是,王某将某公司起诉至法院,要求某公司承担违约责任。但是,依据合同上的约定,无论某公司何时办理房产证,只需向王某支付万分之一也就是一百元的违约金,显然不公平。所以,王某要求按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

  法院经审理认为,原、被告订立的商品房预售合同不违反法律规定,双方均应按照约定履行各自义务。某公司已经超过合同约定的办理房产证的期限,构成违约,故王某要求支付逾期办理房产证违约金,应予支持。但双方在合同中约定的违约金仅为已付购房款的万分之一,明显偏低,现王某主张按逾期贷款利率标准计算,其实质是对违约金的增加,依法应予准许。但对该违约金应根据相关法律规定精神予以调整,即参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定,调整为按年利率6%计算为宜,超出部分不予保护。该判决作出后,某公司提出上诉,但在二审期间按撤回上诉处理,目前一审判决已生效。

  法官分析认为,商品房买卖合同就是房地产公司出售商品房时建立的合同,对于自己承担的责任部分“按照已付房款的万分之一赔偿”,对于买受人逾期支付房款则“按日万分之一支付违约金”。虽然只差一字,但是承担的责任区别可就大了。因此,法官提醒广大市民,购房时一定要认真仔细地阅读商品房买卖合同内容,审慎地签订合同,以防止利益受损。


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