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新版存量房合同亮相!阴阳合同+摇号政策,北京二手房要涨了吗?

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

2月2日,北京住建委和工商局正式联合修订《北京市存量房屋买卖合同》示范文本。这次的正式版和2017年年底的征求意见版,存在着本质的差别。

2017年年底的征求意见版中,最大的一点就是强制性的要求“装修款项要包含在成交总价中”。说白了一点就是要杜绝“阴阳合同”,这个也被视作是这次合同修订的核心目的。

如果按照征求意见稿执行,北京二手房转让税费至少增加5-10倍不止。

【延展阅读】阴阳合同将禁止,二手房变相限售五年,北京商住或将量价齐暖!

新版存量房合同亮相!阴阳合同+摇号政策,北京二手房要涨了吗?

但是到了2月2日公布的正式版中,这部分内容已经消失了,装修及家电等价格不再强制性的要求加入到成交总价中,这也意味着北京二手房依然可以按照惯例执行“阴阳合同”来进行合理避税!

新版存量房合同亮相!阴阳合同+摇号政策,北京二手房要涨了吗?

为什么北京市要对二手房市场“网开一面”呢?二手房市场是不是因此会触底反弹呢?下面我们可以就以上问题展开一些论述。

【1】

北京房地产市场是典型的存量房市场

二手房成交量是新房的2倍以上,存量房兴衰对北京市场影响巨大!

很多人可能不知道北京房地产市场的重点在哪,其实北京房地产市场从来不以新房为重点,北京房地产市场的核心是二手房!

新版存量房合同亮相!阴阳合同+摇号政策,北京二手房要涨了吗?

根据北京建委的签约数据显示,自从2015年以来,北京二手房成交量就基本上达到了新房成交量的2倍左右。特别是在2016年,北京二手房成交高达27万套,达到了历史最高点。

去年北京二手房成交量锐减50%,重新回到了2015年以前平均每年10-14万套左右的水平。

目前北京的新房成交量仅有不到5万套,如果再对二手房下重手,北京房地产成交量将被重挫!

二手房市场历来都是房地产市场兴衰的前置指标,一旦整个二手房市场出现崩塌,必将传导到一手房市场,整个北京房价恐将难以稳定!

不管是出于稳定房价,还是稳定税收,北京新版存量房合同投射了地方政府在政策调控层面上的投鼠忌器心态。

既然放过了阴阳合同的做法,那么此次修订存量房合同的意义其实已经失去,北京住建委骑虎难下之际,只好委曲求全。

【2】

市场恐慌心态引发需求提前透支

节后市场成交会有所下降,但价格会逐渐稳定!

北京二手房市场自从317新政以后,尤其是二套首付从60%提升到80%之后(认房又认贷),北京二手房市场成交迅速滑落。

从以前的单月成交1.5万套,下降了50%,2017年大部分月度市场成交量仅有7000-8000套左右,市场遭受重挫。

但自从二手房新合同征求意见稿出来之后,由于市场卖方及买方均担心税费增加之后买卖成交增大,从而导致2017年12月和2018年1月,二手房有一定的回暖,买卖双方都在抢时间成交过户!

新版存量房合同亮相!阴阳合同+摇号政策,北京二手房要涨了吗?

但是随着新版合同的落地,加上市场需求被提前透支,二手房需求在节后可能会有一定的回落。一句话,就是原来想买二手房的人,成交被提前透支了,后面想买房的人,可能就没有那么多了。

所以节后,北京二手房成交可能会有回落,但是房价可能稳了!想买的人和想卖的人,都不是那么着急了,因此成交会延缓,同时价格会逐渐平稳。

【3】

新房摇号制度呼之欲出,购买新房难度加大!

二手房在下半年可能将有一轮小行情!

最近北京市第一批限价商品住房马上就要入市,但是数个项目均在拿预售证环节被卡死了!拿不到预售证,就没有办法销售!

为什么呢?

因为北京市马上就要出台政府强制摇号制度及五年限售制度。一旦政府对目前的新房限价房执行强制摇号制度,那么新房购买的难度将会大大增加!

这种新房的政府摇号制度,可能会涉及到对购房者的资格深入审核问题,也就是说你想购买这个限价房,首先要通过政府的深度资格审核,只有通过了,你才能进入到摇号池里,才能参加摇号!

这就意味着购买新房的难度将极大的增加了!

这样一来,原本大量供应的限价房是对二手房的一个冲击,现在又设定了较高的购买门槛,反而会推动二手房市场的火爆。

因此一旦节后,北京新房颁布摇号政策,北京二手房可能将会在2018年下半年迎来一轮小行情!

总结来说,存量房正式合同对阴阳合同的持续认同,对二手房房价有明显的稳定作用。

同时,如果节后北京新房真的执行摇号政策,那么节后二手房的成交量会呈现先低后升的态势,到了下半年二手房可能将会有一轮量价齐涨的小行情。

如此,2018年下半年可能将是换房的最好时机,是卖二手,买一手的最佳时机!但是,这一切均要等待节后,相关政策的出台再定!

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